Чистая доходность коммерческой недвижимости в Дубае: пример расчёта

Рекламируемая доходность коммерческой недвижимости — это лишь отправная точка для сравнения инвестиционных предложений. При покупке объекта стоимостью от 5 млн дирхамов рассчитайте доход за вычетом расходов на содержание объекта и сравните его с полной стоимостью приобретения. Учитывайте финансирование и налоговые обязательства отдельно, чтобы результат оставался понятным.

Рассчитайте доход на основе документов

Начните с подписанного договора аренды, графика платежей и подтверждающих документов о поступлениях. Отделите текущую договорную арендную плату от оценки будущей арендной платы, предоставленной брокером. У пустующего помещения есть потенциальный сценарий дохода; у него нет существующего денежного потока от аренды.

Учитывайте поощрительные условия, периоды бесплатной аренды и даты фактического наступления сроков платежей. Общая годовая арендная плата может скрывать существенные различия в первом году.

Пример с явными допущениями

Ниже приведен гипотетический учебный пример, а не реальная сделка Livrichy, рыночный прогноз или доступная инвестиционная возможность. В нем предполагается покупка за собственные средства и не учитываются финансирование и налоги на уровне инвестора. НДС, относящийся к конкретной сделке, необходимо моделировать отдельно.

Статья	Иллюстративная сумма
Покупная цена	6 000 000 дирхамов ОАЭ
Прочие затраты на приобретение, принятые в данном примере	350 000 дирхамов ОАЭ
Общая стоимость приобретения	6 350 000 дирхамов ОАЭ
Годовая арендная плата при полной заполняемости	480 000 дирхамов ОАЭ
Потери в размере месячной арендной платы из-за простоя	40 000 дирхамов
Годовые эксплуатационные расходы, оплачиваемые собственником	60 000 дирхамов
Операционная прибыль после вычета указанных сумм	380 000 дирхамов

Валовая доходность по цене составляет 480 000, деленное на 6 000 000: 8 %. Показанная операционная доходность по отношению к общей стоимости приобретения составляет 380 000, деленное на 6 350 000: примерно 5,98%. Оба расчета верны, но отвечают на разные вопросы.

Проверьте, что включает строка расходов

Узнайте, кто оплачивает эксплуатационные платежи здания, техническое обслуживание, управление, страхование и услуги в период простоя. Не вычитайте расходы дважды, если они уже включены в отчет об аренде. Ведите отдельный капитальный бюджет для крупных ремонтных работ, а затем рассчитайте их влияние на доступные вам денежные средства.

Для здания в Дубае ознакомьтесь с индексом эксплуатационных платежей DLD для соответствующего проекта, вида использования и года. Получите отдельную выписку по задолженностям.

Наконец, просчитайте сценарий с более низкой арендной платой и более длительным периодом простоя. Если покупка оправдана только при благоприятных условиях по всем параметрам, отметьте эту зависимость, прежде чем сравнивать объект с другим. Принесите заполненную рабочую таблицу, целевой бюджет и сроки инвестирования на обсуждение подборки.

Подберите коммерческую недвижимость

Сообщите нам свой бюджет от 5 млн дирхамов, инвестиционную цель, предпочтительный тип объекта и сроки. Запросите подборку объектов или просмотрите актуальные объявления о коммерческой недвижимости. Доступность и соответствие требованиям проверяются для каждого запроса.

Связанное руководство: Доходность недвижимости в Дубае: сколько остаётся после расходов.

Источники и границы применения

Официальные источники, проверенные 29 октября 2026 года: DLD: Индекс эксплуатационных платежей, FTA: Руководство по НДС на недвижимость. Методы сравнения и гипотетические примеры являются вспомогательными материалами для планирования от Livrichy. Официальные источники не подтверждают эти примеры; уточняйте актуальные требования для конкретной сделки.