Доходность недвижимости в Дубае: сколько остаётся после расходов

Недвижимость в Дубае может приносить арендный доход, но результат зависит от цены покупки, фактически полученной аренды и расходов на конкретный объект. Заявленная валовая доходность — только отправная точка. Сначала посчитайте, сколько денег останется после простоя и ежегодных расходов, затем сопоставьте результат со всей вложенной суммой.

Ниже — два примера расчёта. Все суммы условные. Это не сделки клиентов Livrichy, не средние показатели рынка Дубая и не прогнозы. В обоих случаях рассматривается покупка готовой квартиры без кредита для долгосрочной аренды, до налогов. Возможная прибыль или убыток при перепродаже в расчёт не входят.

Как считать валовую и чистую арендную доходность

Валовая доходность = годовая аренда при полной занятости ÷ цена покупки × 100. Этот показатель не учитывает простой и расходы.

Чистая денежная доходность в модели = остаток после простоя и ежегодных расходов ÷ полная стоимость приобретения × 100. Полная стоимость включает цену квартиры и разовые расходы на покупку. В ежегодный бюджет также заложен резерв на ремонт: это плановый расчёт, а не бухгалтерский показатель чистого операционного дохода.

Сравнивайте объекты по одинаковой методике. Процент, рассчитанный только от цены квартиры, нельзя напрямую сопоставлять с процентом от всей вложенной суммы.

Пример А: из 8% валовой доходности получается 4,88%

Условный расчёт: это не конкретная квартира и не предложение о продаже.

• Цена покупки: 1 500 000 AED.
• Условные разовые расходы на приобретение: 100 000 AED.
• Общая вложенная сумма: 1 600 000 AED.
• Годовая аренда при полной занятости: 120 000 AED.
• Один месяц без арендатора: 10 000 AED недополученной аренды.
• Фактически полученная аренда: 110 000 AED.

Ежегодный бюджет владельца: 18 000 AED на service charge, 6 000 AED на управление, 6 000 AED в резерв на ремонт и 2 000 AED на страхование и прочие расходы. Всего — 32 000 AED. Это фиксированные допущения модели, а не тарифы или предложения поставщиков услуг.

Остаток: 120 000 − 10 000 − 32 000 = 78 000 AED.

Валовая доходность: 120 000 ÷ 1 500 000 = 8,00%. Чистая денежная доходность в модели: 78 000 ÷ 1 600 000 = 4,88%, с округлением до двух знаков.

Пример Б: валовая доходность выше, а денег остаётся меньше

Условный расчёт: это не конкретная квартира и не предложение о продаже. Цена покупки и полная стоимость приобретения такие же, как в примере А.

• Годовая аренда при полной занятости: 132 000 AED.
• Два месяца без арендатора: 22 000 AED недополученной аренды.
• Фактически полученная аренда: 110 000 AED.
• Годовой service charge: 30 000 AED.
• Бюджет на управление: 6 600 AED.
• Резерв на ремонт: 10 000 AED.
• Страхование и прочие расходы: 2 000 AED.

Ежегодный бюджет владельца — 48 600 AED. Остаток: 132 000 − 22 000 − 48 600 = 61 400 AED.

Валовая доходность: 132 000 ÷ 1 500 000 = 8,80%. Чистая денежная доходность в модели: 61 400 ÷ 1 600 000 = 3,84%, с округлением до двух знаков.

В примере Б заявленная аренда выше, но при выбранных допущениях за год остаётся на 16 600 AED меньше. Разницу создают простой и расходы. Заложенные в обоих примерах 100 000 AED на покупку — условный совокупный бюджет, а не тариф Dubai Land Department. Для реальной сделки его нужно заменить подробной сметой.

Что изменится, если квартира будет пустовать дольше?

В примере А ещё один месяц без арендатора уменьшит полученную аренду на 10 000 AED. При неизменных остальных расходах останется 68 000 AED, а чистая денежная доходность в модели составит 4,25%. Это на 0,63 процентного пункта ниже округлённого базового результата.

Перед покупкой повторите расчёт с меньшей арендой, более долгим простоем и внеплановым ремонтом. При покупке в кредит отдельно вычтите платежи по кредиту и посчитайте доходность собственных вложенных средств. Это другой показатель, чем в приведённых примерах покупки без кредита.

Какие цифры проверить для конкретной квартиры?

1. Аренда. Проверьте действующий договор и историю платежей либо подтверждённые сопоставимые предложения и сделки. Запрашиваемая ставка не доказывает фактический доход.
2. Service charge. Найдите здание и нужный бюджетный год в Service Charge Index системы Mollak Dubai Land Department, затем запросите выписки по квартире и сведения о задолженности. Mollak показывает утверждённые RERA ставки эксплуатационных платежей.
3. Расходы на приобретение. Сверьтесь с официальной страницей DLD о регистрации продажи и получите письменные расчёты остальных применимых расходов по сделке.
4. Расходы владельца. Уточните, кто оплачивает коммунальные услуги, охлаждение, управление, страхование, ремонт и смену арендаторов. При необходимости добавьте мебель и первоначальные работы.
5. Перепродажа. Считайте возможный рост стоимости отдельно от аренды. Цена продажи, расходы при выходе и срок поиска покупателя могут изменить общий результат.

В руководстве по содержанию квартиры подробнее разобраны документы и категории расходов.

Можно ли сравнивать новостройку с квартирой в аренде?

Можно, но движение денег у них различается. У готовой квартиры могут быть действующий договор аренды и известные текущие расходы. Для проекта на стадии строительства нужны график платежей, допущения о сроке передачи и отдельный сценарий аренды после сдачи. Не учитывайте ожидаемую аренду как доход, уже получаемый во время строительства.

Сопоставляйте конкретные здания и квартиры в Dubai Hills Estate или Dubai Marina, а не приписывайте одну доходность целому району. Для коммерческой недвижимости нужны отдельный анализ договора и смета: примеры жилых квартир выше не подтверждают доходность коммерции.

Начните с объекта и подтверждённого бюджета

Посмотрите актуальные предложения на продажу или расскажите о бюджете и планах. Для каждого объекта из подборки соберите подтверждение аренды, эксплуатационных платежей и расходов на приобретение, прежде чем принимать решение.

Расчёты и ссылки проверены 9 октября 2026 года. Исходные суммы придуманы для объяснения метода. Официальные источники подтверждают способ проверки данных, а не величины из примеров.